+7 (924) 777-87-01

Подписаться на RSS

SochiNEWS / СочиНовости

Справочник Деловая Бурятия

Экономика и бизнес

On investments in Sochi/ Об инвестициях в Сочи

01.11.2017 / Комментариев 0 / Автор

On investments in Sochi
Is it worth investing in Sochi real estate
According to realtors of local real estate agencies of the southern resort town, real estate here is growing by 15-17% per year on average. In the new real estate. Investors, as a rule, do not consider the traditional old fund: there the price for utilities exceeds the price in new buildings in a similar living apartments by 2-3 times and can reach 10 thousand rubles in 2-3-room apartments. The communal infrastructure is very bad and can not be repaired.
The secondary fund of new buildings is only being formed. Mass building in Sochi began in the period of the Olympics-2014 and continues to this day. The city has changed dramatically: a lot of road junctions, modern railway stations, Olympic facilities, a world-class mountain ski resort, thousands of trees have been planted. The city itself has evolved from a collective farm city to a city of European level. In Russia, there are no cities on the sea with such a modern infrastructure, and most importantly, a warm subtropical climate that excludes a season like winter.
And investors have felt the taste for life at sea with a warm climate. They travel here from different parts of Russia and CIS countries. Among buyers of real estate you can meet residents of the Far North, Siberia, the Far East, the Urals and the European part of the country, as well as from the near abroad countries: Kazakhstan, Ukraine, Belarus, Moldova, etc.
In Sochi, according to various sources, about 900 new buildings. There are among them "dead objects", which began to be built in the 2000s and stand as "monuments" to someone's buried hopes. The authorities are trying to revive some of them: find new investors and bring "long-term" to the logical conclusion.
The state as a whole took up the legislative settlement of housing construction: there was a federal law FZ-214 on share participation in construction. Legislation makes developers to insure the amount of the contract in the event of bankruptcy of the company. While all this is still in the stage of settling the housing market, the law is required in the finalization. For example, in Sochi, there has not yet been an opportunity for a shareholder to receive insurance compensation, as this must be done through a court, and the courts can last for years.
Nevertheless, with each year unfinished buildings in Sochi is becoming less, developers are more responsible about their obligations, and the state every year toughens requirements for them. We can say that we are in the stage of becoming of civilized housing market. And it pleases.
And while the housing market as a whole is stagnating in the country, housing prices in Sochi are growing every year, despite the crisis.
Let us consider some examples.
In the Sobolevka microdistrict (formerly a horticultural partnership, 3 km from the sea), more and more low-rise buildings are building in the IZhS (individual residential construction). There is now a real construction boom. Apartments in commissioned houses are sold at 90-95 thousand rubles per square meter, a year ago the average price was 60-70 thousand rubles per square meter. For example, in the recently completed Residential Complex "Nevsky"
the apartments are now sold at 92 th rubles per meter, in the Sobolevka residential House at 90,000 rubles with pre-finishing, the house is on the stage before commissioning. In the constructed residential complex "Hermes" - one of the best houses on Sobolevka, the price per square meter is now 116 thousand rubles, in the residential complex of the business class "Green palace" - 100-110 thousand rubles.
In the Dagomys microdistrict (20 minutes by car to the city center) in the Residential Complex "Bosporus" in November last year, at the construction stage (it was built 13 floors) it was possible to buy an apartment at a price of 52 thousand rubles per square meter, now apartments are sold from 72 th rubles. (rise in price by 20 thousand rubles). In the neighborhood Dagomys now a new housing at a price of 52 thousand rubles will not be found.
There are 4 beaches in the Mamaika neighborhood, but there is not a single school or kindergarten, you can drive to the city center by car in 15 minutes. But over the past year and a half, a new embankment has been built
and roads are asphalted, intensive housing construction is underway. And the price per square meter in the residential complex "Poseidon", which has not yet been comissioned over and is built according to FZ-214, for the year increased from 90 to 130-150 thousand rubles. Upper floors due to sea views are sold even for 250 thousand rubles! Nobody expected that Mamayka would become a prestigious and expensive microdistrict. If 2-3 years ago, the apartments were sold at the construction stage from 55 thousand rubles, but now the starting price starts from 90 thousand rubles.
In the center of the city, in the Zavokzal microdistrict in the apartment house "Ogni Sochi", which is still under construction on FZ-214, a year ago the price per square meter was 100 thousand rubles, now - 130-140. In the residential complex business class "Sokol" the price for the year increased from 100 to 130-140 thousand rubles per square meter.
And this is the reality that I observe, living in Sochi and tracking the housing market in the resort city.
The effectiveness of investment in real estate in Sochi is verified by example: in the summer of last year I bought an apartment under construction on the 5th floor in an apartment 18-storey business class house at a price of 66 thousand rubles per square meter. In September this year, in the same house, an apartment of the same size and layout the developer sold at a price of 84 thousand rubles per square meter. I expect that after putting the house into operation (Q1 2018), the price will increase by another 5-10 thousand rubles per one square meter.
There are always risks when investing. Less risky will be to buy an apartment in a ready-made house, but the price in it will be much higher than at the construction stage. The fewer floors built, the greater the risks. The fact of housing construction according to FZ-214 can reduce the degree of risk. But here it is necessary to take into account the fact that due to excessive regulation, oversight, reporting, inspections, etc., the price in new buildings according to the Federal Law automatically becomes higher than in neighboring houses that are not built according to FZ-214.
Nobody can guarantee that investments in Sochi real estate will be profitable. There is always a danger of "freezing" your investments or even losing them. With the development of the civilized real estate market, it is expected that the efficiency of investments will fall every year, as well as the risk of losing them. The market will reach balance after a while.
So, the choice is always ours.

Об инвестициях в Сочи
Стоит ли инвестировать в недвижимость Сочи
По данным риэлторов местных агентств недвижимости южного города-курорта недвижимость здесь растет ежегодно на 15-17% в среднем. В первичной застройке. Традиционный старый фонд инвесторы, как правило, не рассматривают: там цена на комуслуги превышает цену в новостройках в аналогичной жилплощади в 2-3 раза и может доходить до 10 тр в 2-3-комнатных квартирах. Коммунальная инфраструктура обветшала и не подлежит ремонту.
Вторичный фонд из новостроек только формируется. Массовая застройка в Сочи началась в период Олимпиады-2014 и продолжается до сих пор. Город кардинально изменился: было построено множество дорожных развязок, современные железнодорожные вокзалы, олимпийские объекты, горно-лыжный курорт мирового уровня, высажены тысячи деревьев. Сам город превратился из города-колхоза в город европейского уровня. В России нет городов на море с такой современной инфраструктурой, а главное, теплым субтропическим климатом, который исключает такой сезон, как зима.
И инвесторы почувствовали вкус к жизни на море с теплым климатом. Они потянулись сюда из разных уголков России и стран СНГ. Среди покупателей недвижимости можно встретить жителей Крайнего Севера, Сибири, Дальнего Востока, Урала и европейской части страны, также как из стран ближнего зарубежья: Казахстана, Украины, Беларуси, Молдовы и т.д.
В Сочи, по данным разных источников, около 900 новостроек. Есть среди них и «мертвые объекты», которые начали строиться еще в 2000-е годы и стоят как «памятники» чьим-то похороненным надеждам. Некоторые из них власти пытаются реанимировать: находят новых инвесторов и доводят «долгострои» до логического завершения.
Государство в целом взялось за законодательное урегулирование строительства жилья: появился федеральный закон ФЗ-214 о долевом участии в строительстве. Законодательство заставляет застройщиков страховать сумму договора на случай банкротства компании. Пока все это находится еще в стадии урегулирования рынка строительства жилья, закон требуется в доработке. Например, в Сочи еще не было случая, чтобы дольщик получил страховую компенсацию, поскольку это нужно делать через суд, а суды у нас могут длиться годами.
Тем не менее, с каждым годом недостроев в Сочи становится все меньше, застройщики более ответственно относятся к своим обязательствам, а государство с каждым годом ужесточает требования к ним. Можно сказать, мы находимся в стадии становления цивилизованного рынка жилья. И это радует.
И в то время, как рынок жилья в целом по стране стагнирует, в Сочи цены на жилье растут каждый год, несмотря на кризис.
Рассмотрим некоторые примеры.
В микрорайоне Соболевка (бывшем садоводческом товариществе, 3 км до моря) строится все больше домов малой этажности по ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Там сейчас наблюдается настоящий строительный бум. Квартиры в сданных домах продаются по 90-95 тыс рублей за квадратный метр, год назад средняя цена составляла 60-70 тыс рублей за метр. Например, в недавно сданном Жилом комплексе ЖК «Невский» квартиры сейчас продаются по 92 тр за метр, в Жилом доме ЖД «Соболевка» по 90 тыс рублей с предчистовой отделкой, дом еще находится на предсдаче. В сданном жилом комплексе «Гермес» - одном из лучших домов на Соболевке цена за квадрат составляет на сегодня 116 тыс рублей, в ЖК бизнес-класса «Green palace» - 100-110 тыс рублей.
В микрорайоне Дагомыс (20 минут на машине до центра города) в ЖК «Босфор» в ноябре прошлого года на этапе стройки (было построено 13 этажей) можно было купить квартиру по цене 52 тыс рублей за квадратный метр, сейчас квартиры  продаются от 72 тр. (удорожание на 20 тр). В микрорайоне Дагомыс сейчас новое жилье по цене 52 тыс рублей уже не встретишь.
В микрорайоне Мамайка находится 4 пляжа, но нет ни одной школы и детского садика, до центра города на машине можно доехать за 15 минут. Но за последние год-полтора построена новая набережная и заасфальтированы дороги, ведется интенсивное строительство жилья. И цена кВ метра за год в ЖК «Посейдон», который еще не сдан и строится по ФЗ-214, выросла с 90 тр до 130-150 тр. Верхние этажи из-за видов на море продаются даже по 250 тыс рублей! Никто не ожидал, что Мамайка станет престижным и дорогим микрорайоном. Если 2-3 года назад квартиры продавались на стадии стройки от 55 тр, то теперь начальная цена стартует от 90 тр.
В центре города, в Завокзальном микрорайоне в многоквартирном доме «Огни Сочи», который еще находится в стадии строительства по ФЗ-214, год назад цена за кВ метр была 100 тр, сейчас - 130-140 тр. В Жилом комплексе бизнес-класса «Сокол» цена за год выросла от 100 до 130-140 тр за метр.
И это реалии, которые я наблюдаю, проживая в Сочи и отслеживая рынок жилья в курортном городе.
Эффективность инвестиций в недвижимость Сочи проверена на собственном примере: летом прошлого года я купила квартиру в стадии строительства на 5 этаже в многоквартирном 18-этажном доме бизнес-класса по цене 66 тыс рублей за один квадратный метр, в сентябре этого года в этом же доме квартиру такой же площади и планировки застройщик продал по цене 84 тыс рублей за кВ метр. Я ожидаю, что после сдачи дома в эксплуатацию (1 квартал 2018 года) цена вырастет еще на 5-10 тыс рублей за один квадратный метр.
При инвестициях всегда существуют риски. Менее рискованно будет купить квартиру в уже готовом сданном доме, но цена в нем будет уже существенно выше, чем на стадии строительства. Чем меньше этажей построено, тем больше риски. Уменьшить степень риска может факт строительства жилья по ФЗ-214. Но тут надо учитывать то, что из-за излишней зарегулированности, надзорности, отчетности, проверок и тд, цена в новостройках по ФЗ автоматически становится выше, чем в соседних домах, которые строятся не по ФЗ-214.
Никто не гарантирует, что инвестиции  в недвижимость Сочи будут рентабельными. Всегда существует опасность «заморозить» свои инвестиции или даже потерять их. С развитием цивилизованного рынка недвижимости ожидается, что эффективность инвестиций будет падать с каждым годом, так же как и риск потерять их. Рынок достигнет баланса через какое-то время.
Так что, выбор всегда за нами.

Источник infobaikal.ru

Рейтинг: 0, Количество голосов: 0